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GAGFAH kaufen
14.06.2010
SES Research/ Warburg Gruppe
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) weiterhin mit "kaufen" ein.
Vor dem Hintergrund der Vorbehalte gegenüber GAGFAHs Instandhaltungspolitik sei die Bestandspflege insbesondere im Peer Group Vergleich genauer untersucht worden.
GAGFAH habe von 2007 bis 2009 im Durchschnitt p.a. EUR 7,94 je qm für die laufende Instandhaltung ihrer Wohnungen aufgewendet, was ca. 15% unter dem Niveau der Peer Group liege. Allerdings seien 2007/08 im Rahmen eines substanzwertsteigernden Modernisierungsprogramms zusätzlich EUR 150 Mio. investiert worden. Dementsprechend seien 2007/08 in Instandhaltung und Modernisierung insgesamt EUR 15,42 p.a. je qm investiert worden, was dem Niveau der Peer Group entspreche. Zudem befinde sich das größtenteils zwischen 2004 und 2006 von der BfA und der Stadt Dresden erworbene Portfolio aufgrund der von den Voreigentümern geleisteten überdurchschnittlichen Investitionen in einem guten Zustand, wovon GAGFAH noch profitiere.
Aufgrund der starken Renditeorientierung und im Rahmen des verstärkten Insourcings von Instandhaltungsmaßnahmen erziele GAGFAH zum Teil deutliche Einsparungen bei der Instandhaltung. Vor diesem Hintergrund würden im SES Research-Modell Instandhaltungsaufwendungen von EUR 9 je qm berücksichtigt, die geringfügig unter dem Marktniveau liegen würden. Selbst wenn GAGFAH die Instandhaltungsaufwendungen auf EUR 10,- je qm erhöhen würde, wovon nicht auszugehen sei, hätte dies nur einen geringen Einfluss auf die Prognosen (Ergebnisrückgang um ca. 5%). Der FFO allein aus der Vermietung (ohne Immobilienverkäufe) dürfte dann immer noch bei mindestens EUR 0,60 je Aktie liegen, was auch dann eine attraktive Dividende erlaube.
Bei der Wohnungsprivatisierung vermeide GAGFAH die so genannte "Schweizer Käseproblematik" insbesondere durch den dezidierten Auswahlprozess von Wohnanlagen, die für die Privatisierung besonders geeignet seien. Pro Jahr werde nur ca. 1% der Wohnungen einzeln veräußert, wobei vereinzelt auftretende Restbestände als Paket verkauft würden. Der kleinteilige Wohnungsverkauf, der bei GAGFAH mit Margen von 20 bis 30% hochprofitabel sei, sollte auf absehbare Zeit vom günstigen Umfeld (niedrige Zinsen, Inflationsangst) profitieren.
Zum Halbjahr werde erstmalig seit Ende 2008 wieder mit einem rückläufigen Leerstand gerechnet (SES Research-Erwartungen: 5,2%; Q1: 5,4%), wodurch sich das Sentiment für die Aktie aufhellen sollte. Der höhere Leerstand habe sich insbesondere im Rahmen der natürlichen Fluktuation ergeben. Dabei nehme GAGFAH aus Renditeüberlegungen eine verzögerte Neuvermietung einer nicht sanierten Wohnung in Kauf, wenn Mieterhöhungspotenziale fehlen würden oder begrenzt seien. Vor diesem Hintergrund gebe es keinen Grund, die Prognosen anzupassen.
Angesichts der herausragenden Cash Flow-Rendite von mittlerweile 15%, die selbst im negativen Szenario 11% beträgt und der Dividendenrendite von 14% bekräftigen die Analysten von SES Research die Kaufempfehlung für die GAGFAH-Aktie mit einem unveränderten Kursziel von EUR 7,80. (Analyse vom 14.06.2010) (14.06.2010/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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